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贾生华:房价不应当是调控的最终目的

来源:未知 时间:2019-10-21 22:40

  “历史仿佛是一位编年史家,漠然而执著地使一段又一段历史彼此相连,从不同的时代和不同的地点回顾那些星光灿烂的时刻,它们就像永恒的夺目的星星,照耀着暂时的黑夜。”

  ——奥地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人类的群星闪耀时》这样讲述历史的前行力量。

  一直以来,大家都说中国的房地产是“政策市”,事实上的确如此,在特色社会主义市场经济下,房地产市场的培育与发展,离不开政策之手的点拨,也正是在多方调节之下,中国的房地产事业一直稳步前行着。

  从福利分房到住房改革,再到如今商品房的更新迭代,杭州的房地产一直走在全国前列,楼市政策也在有形无形之中影响着杭州市场的步伐。如今,杭州楼市过热现象频现,限制性政策加身,调控政策会长期持续吗,市场将如何走,购房者该如何自处?

  本期《城就70》系列,凤凰网房产对话浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授,贾教授见证了杭州楼市发展变化,且对政策市场深有研究,我们一起聊过往展未来,共话购房者置业大计。

  贾老师您好,在杭州的楼市发展史上,调控政策也发生过一些重要的作用,可否依据政策的演变,将杭州的楼市划分出几个不同的发展周期?

  中国的房地产发展历史还比较短,可以说是国家的政策和改革促进了市场的发展。整体来说,可分为三个阶段。

  2003年以前,这一阶段是以市场培育为重点的一个时期,通过改革、政策促进商品房市场的发展。

  90年代,我国进入城市化初期,特别需要资金的筹集和城市建设的大规模发展。当时主要是通过土地、住房改革及房地产金融三大政策来促进房地产市场化,而杭州在全国起了一个带头的作用。

  1997年的时候杭州成立第一个土地储备中心,成为全国学习的榜样,住房制度改革方面,2001年杭州公房出售比例就已达到百分之八九十,领先全国,此后又有允许公房上市政策,让杭州包括浙江其他地方老百姓购房的意识较早形成。

  另外,房地产金融政策对市场促进也起到重大的作用,其中最主要的是个人购房贷款政策。新世纪初期,国家为了鼓励商品房市场的发展,大力发展住房信贷,杭州老百姓市场投资意识比强,很多人率先贷款买房,从而促进了房地产市场的发展。香港宝典开奖现场摇球六是郑州交警印制“郑州交警爱心助考”车贴

  第二阶段:从2003年到2008年是杭州的房地产处于快速的发展一个时期。

  得益于杭州土地、住房制度改革较早的启动,杭州房地产事业快速发展,这一时期不管是房价还是老百姓的市场参与度都是领先全国的,像温州、台州、义乌等浙江民间资本较为雄厚,参与市场的热情也比较高,如温州炒房团全国知名,所以就全国市场而言杭州是走在前面的。

  2003年的时候,国家政策层面发生了重要变化,国务院发出通知要促进房地产市场稳定健康发展,其中提及房地产泡沫及风险。这一阶段政策上,杭州主要落实中央的一些要求,如2005年提出要稳定和控制房价,2007年提出要加强住房保障,“五房并举”解决中低收入家庭的住房困难,努力改进住房保障体系。

  经过前面十几年的市场培育,房价上涨较快,市场过热迹象明显,国家稳定房价的政策也取得一定的效果。但2008年开始,国家对房地产的政策又发生了较大的转折,因金融海啸的影响,为应对外部的冲击,国家出台了著名的4万亿的刺激经济的计划。从2008年9月到12月,中央和地方连续出台了房地产的救市政策,市场政策彻底从抑制房地产过热到刺激房地产转变。

  2008年底到2011年,杭州房地产市场快速扩大,房价也上了一个大台阶,2012年、2013年政府又加强了调控,尤其是金融方面的收紧,这就导致2014、2015年杭州市场处于比较低迷的状态,但是房地产市场低迷给宏观经济发展带来一定压力,2015年限购政策又陆续被取消,2016年初又启动了去库存、推行棚改等政策,导致直到现在都持续的过热市场状态。

  市场一过热,又把限购政策拿了出来,事实上到目前为止限制性政策还在不断地加码,但效果还没有完全显现出来。如果限制性措施进一步增加的话,也许出现新的市场调整。所以说,从2008年到目前整体情况应属于政策和市场博弈的一个时期。

  当前杭州限购限价、土拍双限,新的调控手段频出,您是如何看待这些新政策的,这些会是阶段性的还是持久的?

  在现代市场经济条件下,政策和市场是两种基本的机制。在全面深化改革的相关文件及十九大以后也反复强调,要让市场发挥决定性的作用,同时更好地发挥政府的作用,也就是说两只手是不可偏废的。

  从房地产来说的话,我预计在接下来相当长的一段时间内,仍然是市场和政策的一个博弈的过程,或者是较量的过程。目前把限制性政策做到十分极致的状态,不会是一个常态,这些应是一个阶段性的应对市场过热的措施。

  历史经验表明,一旦房地产市场回归正常的情况下,这些限制性的政策也会有序退出或调整,而如果市场真的不好,相关政策也会变得更加友好起来。

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